«Европейский» вздохнул с облегчением

13.01.2012

Столичный арбитражный суд разрешил Году Нисанову и Зараху Илиеву, владельцам торгового центра «Европейский», заключать договоры долгосрочной аренды. Ранее в рамках разбирательств с мэрией на площади торгцентра были наложены обеспечительные меры, по которым Росреестру было запрещено регистрировать любые сделки по отчуждению имущества ТЦ, а также заключать долгосрочные договоры аренды.

Судебные разбирательства между департаментом имущества Москвы, ЗАО «Киевская площадь», принадлежащим бизнесменам, и ОАО «Площадь Европы» (70% – у «Киевской площади», 30% – у столичной мэрии, владеющими «Европейским», начались в июле 2011 года. Одной из претензий стало превышение запланированных объемов строительства – с 72 до 179,94 тыс. кв. м., поэтому власти потребовали увеличить переданные городу площади. Это превышение, соответственно, повлекло за собой увеличение финансовых потоков от объекта, говорит Илья Красильников, ведущий специалист по работе с брендами NAI Becar. По его мнению, правительство Москвы было заинтересовано в увеличении своего бюджета за счёт одного из лучших торговых объектов города. Сейчас Москва владеет 16 тыс. кв. м в ТЦ. Также город оспаривал регистрацию прав собственности на весь комплекс - он просил признать отсутствующим право собственности «Площади Европы» на 53 984 кв. м и «Киевской площади» - на 125 961 кв. м.

Истинные причины конфликта могут быть известны только самим участникам конфликта, однако не трудно догадаться, что так как «Европейский» сам по себе входит в число наиболее прибыльных и раскрученных торговых центров Москвы, этому может способствовать возможность увеличения доходов, полагает Ярослав Дарусенков, заместитель руководителя отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International. «Тем не менее, могут быть и другие косвенные причины, связанные с потребностью города – к примеру, возможность увеличения парковочного пространства вокзальной территории или развитие какой-нибудь социальной функции», - говорит он.

Из определений арбитражного суда Москвы от 23 и 26 декабря следует, что ответчики попросили отменить запрет на долгосрочную аренду, так как на спорных помещениях располагаются кафе и рестораны, а они нуждаются в долгосрочных договорах для получения лицензии на торговлю алкоголем, пишет газета «Коммерсант». Согласно поправкам к закону «О госрегулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции», принятым в июле 2011 года, для получения такой лицензии необходимо представить либо права собственности на торговую и складскую недвижимость, либо договор аренды на один год и более. В итоге суд удовлетворил эти ходатайства. Такое решение было принято во избежание финансовых потерь, так как существование подобного рода мер привело бы к оттоку арендаторов, полагает Елена Кудряшова, юрист компании «Юков, Хренов и Партнеры».

Краткосрочные договора не выгодны большинству якорных и субъякорных арендаторов, объясняет господин Дарусенков. «Супермаркету, развлекательному объекту необходимо произвести значительные вложения в открытие магазина. То же относится и к ресторанам. При этом крупным одежным брендам тоже нужно вкладываться в дизайн и интерьер. Большинство подобных арендаторов не пойдет на краткосрочные договора в таких условиях», - рассказывает он. По оценке Ярослава Дарусенкова, арендная ставка в «Европейском» в зависимости от арендатора может достигать уровня $3,5–5 тыс. за кв. м. Денис Николаев, руководитель проектов департамента оценки активов консалтинговой группы «НЭО Центр», называет более скромные цифры - $1–1,5 тыс. за кв. м в год.

В настоящее время стороны ведут переговоры о подписании мирового соглашения. Для владельцев ТРЦ, по мнению госпожи Кудряшовой, это наиболее приемлемый вариант, так как велика вероятность того, что суд при вынесении решения встанет на сторону города. Денис Николаев считает, что самым оптимальным было бы оставить в своем распоряжении все площади, кроме передаваемых городу по инвестиционному договору, но, по его мнению, это выглядит весьма туманной перспективой. «Целесообразно было бы найти компромисс, который устроит обе стороны, возможно за счет увеличения доли города в самом ТЦ или отчуждения в других проектах или объектах их части в пользу мэрии. Можно и представить «особые» условия аренды для муниципальных предприятий города, конечно же, в рамках концепции ТЦ», - говорит эксперт.

С учётом того, что до данного решения суда использовались краткосрочные договоры (одиннадцатимесячные договоры с автоматической пролонгацией), арендаторы ничего не теряли, считает Илья Красильников. «Пострадать могли в первую очередь не очень брендовые арендаторы, чьё место могло приглянуться другому западному или отечественному бренду. Используя долгосрочный договор, заключаемый, как правило, на срок от 3 до 5 лет, они могли бы обезопасить себя. Одиннадцатимесячный договор выгоден для арендатора в том случае, если по каким-то причинам у него не пошла торговля, и он хочет спокойно выйти из ТЦ, понеся минимум затрат», - объясняет он.
    
Кроме «Европейского», Год Нисанов и Зарах Илиев владеют торговыми центрами «Гранд», «Москва», гостиницей «Украина». В 2010 году Forbes оценивал их совокупное состояние в $1,9 млрд. В декабре прошлого года бизнесмены также приобрели один из двух последних свободных участков в деловом центре «Москва-Сити» за 7,218 млрд рублей.

Артём Высоченко

Источник: Арендатор.ру




Список новостей