Продажа недвижимости напрямую или через консультантов?

23.01.2012

Как показывает практика, в настоящее время все большее количество крупных сделок, предметом которых являются объекты недвижимого имущества, совершаются при участии консультантов по недвижимости – крупных международных и российских компаний, оказывающих услуги в сфере недвижимости. В связи с изложенным достаточно актуален вопрос о том, насколько целесообразно привлечение профессиональных консультантов к сопровождению сделок с объектами недвижимого имущества, или вполне можно обойтись без них.

До начала 2002 г. риэлторская деятельность подлежала обязательному лицензированию. Но 11 февраля 2002 г. вступил в силу Федеральный закон от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», который впоследствии был заменен новым Федеральным законом от 04.05.2011 N 99-ФЗ. Теперь же в перечне видов деятельности, на которые необходима лицензия, риэлторская деятельность не упомянута. Поэтому получать лицензию на такую деятельность теперь нет необходимости.

Следует отметить, что привлечение консультантов по недвижимости к сопровождению сделок с объектами недвижимого имущества может рассматриваться как обстоятельство, способствующее реализации соответствующих сделок, так и как обстоятельство, создающее определенные дополнительные риски для той или иной стороны по сделке, либо как обстоятельство, влекущее необязательные дополнительные издержки соответствующей стороны. Ниже мы рассмотрим указанные выше обстоятельства более подробно.  

Во-первых, очевидным плюсом в привлечении к сопровождению соответствующей сделки  консультантов по недвижимости является значительное сокращение временных затрат как продавца, так и покупателя на совершение сделки. Сотрудник компании, оказывающей услуги в сфере недвижимости, может, по поручению заинтересованного лица, самостоятельно организовать показы недвижимости, ответить на все вопросы потенциальных продавцов или покупателей в отношении соответствующего объекта недвижимого имущества.

Во-вторых, следует отметить, что риэлторский бизнес в настоящее время достаточно четко структурирован, в связи с чем как продавцы, так и покупатели (стороны потенциальной сделки с соответствующим объектом недвижимого имущества)  могут не сомневаться в профессионализме сотрудников крупных международных компаний, оказывающих услуги в сфере недвижимости, и в их знании актуальных тенденций рынка недвижимости. При обращении в крупную риэлторскую компанию заинтересованному лицу не нужно будет самостоятельно изучать спрос и предложение, а так же уровень цен на рынке недвижимости. Консультант всегда имеет доступ к широкому кругу продавцов и покупателей на локальном, национальном и даже международном уровне. Таким образом, консультант гораздо лучше понимает баланс спроса и предложения и, наверняка, сможет, например, помочь продавцу объекта недвижимого имущества определить справедливую цену продаваемого объекта недвижимого имущества. Кроме того, по запросу заинтересованного лица риэлторская компания может  подготовить подробный отчет о состоянии и оценке такого объекта.

В-третьих, консультант может оказать существенную помощь в общении с потенциальным контрагентом. После того, как будет найден подходящий покупатель, консультант, от имени и по поручению продавца может согласовать с ним все существенные условия договора купли-продажи, закрепить их подписанием предварительного договора, разработать детальную схему сделки и согласовать ее с клиентом, помочь в общении с другими специалистами, участвующими в этом процессе - ипотечным брокером, нотариусом, кадастровым инженером, юристами, осуществляющими проверку юридической чистоты объекта недвижимого имущества, являющегося предметом сделки. Иными словами, специалисты крупных брокерских фирм могут выполнить всю подготовительную работу по сделке таким образом, чтобы клиенту оставалось лишь в нужное время прибыть в место подписания документов по сделке, подписать соответствующие договоры и, по окончании процедуры, выпить бокальчик шампанского.

Но, вместе с тем, существуют и отрицательные моменты и риски сотрудничества с консультантами по недвижимости.

Как уже отмечалось ранее, риэлторская деятельность не подлежит лицензированию, а значит, есть вероятность столкнуться с риэлторской компанией (особенно если она некрупная или недавно создана), сотрудники которой могут оказаться непрофессиональными и малоопытными, что немаловажно, так как риэлторская деятельность сопряжена с риском значительных имущественных потерь в силу высокой стоимости объектов недвижимости.

Кроме того, российская образовательная система не предусматривает подготовку специалистов в сфере недвижимости, а при приеме на работу в риэлторские компании к кандидатам зачастую не предъявляют специальных требований. Ранее для получения лицензии риэлторской компании нужно было представить в лицензионный орган сведения, подтверждающие наличие у сотрудников определенной квалификации, знаний и опыта работы в этой области. Поэтому при выборе риэлторской компании заинтересованному лицу нужно быть крайне осторожным. Однако, как было указано выше, сотрудничество с крупными международными брокерскими компаниями фактически гарантирует потенциальным продавцам и покупателям отсутствие указанных выше рисков.

Еще одним негативным моментом привлечения консультанта к сопровождению сделки с объектом недвижимого имущества является то, что, по сути, у консультанта отсутствует личная заинтересованность в совершаемой сделке с недвижимостью. Так, если консультант будут недобросовестно относиться к своим обязанностям, это может привести к значительным материальным потерям для клиента. Более того, как правило, консультант несет лишь ограниченную ответственность за, например, срыв сделки и причиненные в связи с этим соответствующей стороне убытки. В период лицензирования риэлторской деятельности получило развитие добровольное страхование профессиональной ответственности риэлтора, что представляется весьма оправданным и необходимым и в условиях современного рынка недвижимости.

И наконец, что немаловажно, при привлечении к сопровождению сделок с недвижимым имуществом крупных международных брокерских компаний, клиент должен заключить с ними соответствующий договор об оказании услуг. Как правило, стоимость указанных услуг очень высока, в связи с чем клиент может  понести не всегда оправданные расходы в связи с сопровождением соответствующей сделки (особенно в случае, если стоимость недвижимого имущества, являющегося предметом сделки недостаточно высока).

Однако в целом, несмотря на ряд негативных факторов, ассоциированных с привлечением к сопровождению сделок профессиональных консультантов по недвижимости, с учетом масштабности совершаемых сделок на рынке недвижимости не всегда удобно, а зачастую просто невозможно, осуществить и проконтролировать весь процесс по реализации недвижимости самостоятельно, без привлечения профессионалов. Консультанты могут не только сэкономить время, но и помочь организовать и оформить сделку более эффективно и профессионально.

Денис Гвоздев, Старший юрист международной юридической фирмы CMS, Россия

Источник: Арендатор.ру




Список новостей